Muitas empresas corporativas em meados da década de 1990 até meados dos anos 2000 construíram seus próprios Data Centers, Isso pode parecer estranho agora, mas naquela época, as empresas não tinham a infinidade de opções que têm agora. O mercado de colocation de Data Centers de locatários múltiplos ainda engatinhava e a nuvem ainda não era uma opção séria.

Desde então, com o passar dos anos, essas empresas chegaram a um ponto em que a infraestrutura crítica e os equipamentos desses Data Centers precisam de atualizações. Talvez eles já tenham feito um ou dois ciclos de atualizações, mas à medida que o próximo grande golpe em seu orçamento de CapEx se aproxima, certamente faz muito sentido começar a avaliar as opções que estão disponíveis hoje.

Talvez uma instalação local fosse o correto na década de 1990, mas agora o colocation e a nuvem são ajustes melhores. E quando isso acontece, nem sempre ouvimos o suficiente sobre o que acontece com o Data Center que uma empresa deixou para trás.

Para muitas empresas, cada uma dessas instalações foi meticulosamente projetada para atender às necessidades exatas de uma empresa. Não vamos romantizar demais, mas foi algo que a empresa construiu para si mesma. Você pode vê-lo como uma obra de arte e um filho do negócio. Mas agora já se esgotou.

Uma história recente de migração para a nuvem - Choice Hotels - nos dá um vislumbre desse sentimentalismo. O CIO da empresa, Brian Kirkland, disse ao CIO Dive: “Vou enquadrar um dos servidores como uma homenagem, para dizer, 'ei, este foi nosso primeiro rack CRS. Isso é o que costumava ser'”.

Seja um inquilino

Uma das muitas opções que as empresas podem explorar para seus Data Centers é o sale-leaseback. Simplificando, eles vendem seu Data Center para uma parte interessada e alugam a coisa toda ou uma parte do Data Center de volta para uso como se fosse uma instalação de colocation.

De acordo com Ali Greenwood, diretor executivo do grupo consultivo de Data Center da Cushman & Wakefield, existem vários fatores motivadores para as empresas explorarem uma opção de sale-leaseback.

“As empresas podem ter construído um Data Center de 7.430 metros quadrados, apenas para perceber que, dez anos depois, ainda estão usando apenas 1.860 metros quadrados dele”, diz ela. “Ou, por outro lado, eles acham que realmente precisavam de mais capacidade, à medida que suas necessidades de negócios e tecnologia cresceram”.

“Há também as economias de escala do ponto de vista OpEx. Operar seu próprio Data Center normalmente é algo de duas a cinco vezes o custo de locação de um fornecedor de colocation. Você não tem as economias de escala compartilhadas de engenheiros e profissionais de segurança que um grande fornecedor de colocation tem, e eficiências de sistemas críticos compartilhadas entre um ambiente de locatários múltiplos”.

Ela acrescenta que os fornecedores de colocation, por causa de sua escala, “podem conseguir grandes contratos de pessoal e manutenção por um custo melhor”.

Greenwood também observa outro grande problema: em algum momento, as empresas com um Data Center local terão que atualizar a infraestrutura e os equipamentos, o que pode ser um custo enorme. É no momento em que essas atualizações surgem que a mudança para um método diferente - leasing, em vez de comprar - se torna atraente.

“A cada dois anos, eles se deparam com substituições e atualizações de CapEx realmente grandes que não são necessariamente essenciais para seus negócios diários”, diz Greenwood. “Se for uma instituição financeira ou uma companhia de seguros, substituir um gerador, nobreak ou torre de resfriamento em um Data Center uma vez a cada três ou cinco anos não é necessariamente o uso mais eficiente do capital”.

Um mercado em mudança

Os sale-leasebacks podem ser separados em duas categorias principais: os leasebacks de longo prazo “triple net” de 100% de um único inquilino e os ativos de leaseback de curto prazo vagos para locação de curto prazo.

Sob locações triple-net, o inquilino concorda em pagar todas as despesas do imóvel, incluindo impostos imobiliários, seguro de construção e manutenção.

Os arrendamentos triplos “eram extremamente atraentes no mercado até cerca de dois anos atrás, quando os mercados públicos caíram e as taxas de juros subiram”, diz Greenwood. “Era um ativo atraente para os investidores porque diversificou seu portfólio de saúde, industrial e escritório, para uma nova classe de ativos, e foi um investimento passivo para eles”.

Mas, de fato, os mercados públicos aumentaram significativamente, tornando o tipo de investimento desafiador e menos atraente. Anteriormente, os Data Centers podiam ser comprados em uma faixa de taxa de capitalização de 4,5% a 6,5% durante o auge do mercado, e agora esse número pode chegar a 8,5%.

“Se você comprou esse ativo há apenas alguns anos a uma taxa de capitalização de 4,8%, não é provável que o venda agora por 6,5% ou 7%”, explica Greenwood.

A taxa máxima é calculada dividindo a receita operacional líquida de uma propriedade pelo seu valor patrimonial ou capital, e é uma avaliação do rendimento de uma propriedade por ano. Uma regra geral é que quanto maior a taxa de capitalização, mais arriscado é o investimento.

Nicholas Carter, diretor sênior de pesquisa tributária dos EUA da empresa de inteligência de ativos e fundos Altus Group, diz que nos últimos anos o número de acordos de sale-leaseback diminuiu “consideravelmente” em linha com o ambiente de taxas de juros.

Carter diz: “Os aumentos das taxas de juros fizeram com que alguns operadores com Data Centers recebessem preços de compra de investidores que estão vinculados ao aluguel e uma redução da taxa de capitalização que não está mais disponível devido às taxas de juros. Simplesmente não é permitido que a mesma dívida constante esteja disponível para o investidor do lado do comprador, então os preços de compra são comprimidos”.

Ele observa, no entanto, que pode haver um fator de compensação nos mercados de Data Centers, já que “há muito dinheiro que é negociado perseguindo o desenvolvimento de novos Data Centers”.

O aumento das taxas de juros aumenta o custo de capital, de modo que as flutuações podem resultar no aumento das taxas de capitalização, como é o caso no mercado econômico atual. Taxas de juros mais altas também aumentaram os custos de financiamento, o que limita o volume de tradução e leva a maiores custos de empréstimos.

Como resultado, muitos sale-leasebacks agora se enquadram na segunda categoria - contratos de leaseback de curto prazo, muitas vezes com o cliente procurando mudar para um Data Center de colocation e para a nuvem pública. Isso ocorre porque a inflação aumentou os aluguéis e os proprietários podem obter um melhor retorno sobre o investimento alugando todo o espaço a taxas competitivas.

Tais arranjos poderiam potencialmente aumentar as preocupações dos proprietários, uma vez que poderiam deixá-los com um Data Center sem inquilino. Mas então, ter um inquilino nem sempre é uma garantia de pagamento, como a Keppel DC REIT descobriu recentemente. Tendo comprado dois Data Centers da Bluesea Data Development em 2021 e 2022, a Keppel e a Bluesea agora estão tentando resolver uma disputa sobre 6,8 milhões de dólares (35,67 milhões de reais) em taxas de aluguel não pagas.

Embora a relação entre as empresas não pareça prejudicada - a Keppel não está buscando litígio -, o que ela nos diz é que realmente não há garantias.

O método de arrendamento de curto prazo pode não ser um risco tão grande no momento, diz Greenwood. No mercado atual, é improvável que você se encontre sem inquilino, já que a demanda está em alta. O leaseback de curto prazo também provavelmente verá um locatário migrando gradualmente de seu Data Center, portanto, não é uma mudança repentina na maioria das vezes.

“Era muito mais desafiador vender Data Centers vagos para locação de curto prazo há cinco anos”, diz Greenwood. “Eu incentivaria os inquilinos a estender seus aluguéis para tornar a venda mais atraente, mas agora a demanda é muito maior porque as taxas de vacância estão em um mínimo histórico, então os compradores estão perguntando se essas instalações podem ser desocupadas mais rapidamente para que possam conectar um novo inquilino”.

“É extremamente desafiador encontrar espaço de Data Center nos EUA agora, particularmente bolsões de três a dez megawatts, porque [novos] espaços de Data Center estão sendo alugados previamente agora antes mesmo de a construção começar. A Microsoft, Google e AWS, por exemplo, estão alugando totalmente prédios que nem serão entregues daqui a dois ou quatro anos”.

De fato, a taxa de vacância em muitos dos principais mercados dos EUA está abaixo de 3%, atualmente, o que tira a pressão dos proprietários significativamente. Esse espaço do Data Center irá, para todos os efeitos, se preencher.

Além disso, com a demanda tão alta, as taxas de aluguel também estão em alta, o que dá ao Data Center maior valor intrínseco.

Carter, do Grupo Altus, argumenta, no entanto, que os sale-leasebacks podem adicionar algumas complicações na hora de analisar o mercado.

“O preço faz sentido para o comprador e para o vendedor”, diz. “O risco é que os analistas que usam essas transações como proxy para o valor de mercado muitas vezes sejam enganados porque essas não são transações de mercado 'verdadeiras'”.

Carter explica que uma transação de mercado é definida por ambas as partes agindo em interesse próprio. “Não há necessariamente um conflito de interesses, mas eles certamente não estão funcionando em paralelo, e os sale-leasebacks são impulsionados por interesses correndo em paralelo, então a precificação reflete isso”, acrescenta.

Ele dá o exemplo de que, se o proprietário/operador pretende alcançar um preço de venda mais alto, ele, por sua vez, pode concordar com um aluguel mais alto. Aqueles que são encarregados de encontrar valores de mercado conforme exigido para fins de tributação podem então ser enganados pelo valor do aluguel e preço de venda formado através do sale-leaseback.

Greenwood, da Cushman & Wakefield, concorda, mas argumenta que isso se aplica muito mais ao modelo tradicional de arrendamento líquido 100% triplo. “Com um sale-leaseback líquido triplo, é uma equação matemática”, diz ela. “Você conhece as taxas de capitalização e NOI [lucro operacional líquido] e isso vai gerar valor. Então, há duas alavancas que você pode mover se o seu inquilino quiser pagar acima ou abaixo da taxa de mercado, e isso vai influenciar diretamente no preço de compra”.

“Em arrendamentos de curto prazo, isso não varia muito porque eles estão se mudando e geralmente não estão alugando o espaço total. As pessoas não estão aplicando a metodologia da taxa de capitalização”.

Quem dá o primeiro passo?

De acordo com Greenwood, é bastante confuso quem inicia esse tipo de negócio. Às vezes, é a empresa procurando se livrar de seu Data Center do balanço financeiro, em outros casos é um fornecedor de colocation procurando se expandir para um mercado.

Alternativamente, um fornecedor de colocation pode estar procurando um cliente.

Stefan Nilsson, gerente de vendas e marketing da operadora de colocation Conapto, diz que a oferta de sale-leaseback de sua empresa permite que os clientes “permaneçam em suas próprias instalações, mas aluguem por meio de nodos por um tempo específico”. Assim, diz ele, “eles podem então decidir, e se mudar para nossas instalações e, em seguida, podemos desativar e fechar o antigo Data Center”.

A Conapto opera na Suécia e, até agora, fez dois acordos significativos de sale-leaseback. Estes diferem, no entanto, dos tradicionais sale-leasebacks como descrito por Greenwood nos EUA, devido à tendência na Suécia de que a propriedade seja arrendada, não possuída.

A maioria dos imóveis é de propriedade de empresas imobiliárias e depois alugada de volta, o que significa que menos empresas possuem um Data Center do qual precisam se livrar.

No caso da Conapto, seu serviço é muito mais voltado para o lado de gestão e operações para lidar com a mudança, diz Nilsson.

“O que fazemos é oferecer às empresas que façam sua due diligence e auditoria técnica, além de um detalhamento comercial da estrutura de custos - o que elas estão pagando atualmente”, diz. “A partir daí, recebemos um pagamento adiantado em dinheiro e fornecemos termos e condições para movê-los gradualmente para nossas instalações. Parece muito fácil, mas não é fácil de se fazer”.

A Conapto então não teria um Data Center em suas mãos para vender e usar. Em vez disso, trata-se simplesmente de cancelar o contrato de locação. Onde a Conapto se beneficia do acordo de sale-leaseback é ter um novo cliente para sua pegada de colocation existente, que foi projetado para executar a sustentabilidade e de acordo com seus objetivos de negócios.

Um dos acordos de sale-leaseback mais notáveis da empresa foi realizado com a varejista sueca de supermercados ICA.

A ICA começou a ver um rápido aumento em sua necessidade de TI e digitalização há algumas décadas e passou a construir seu próprio Data Center. Com o aumento da virtualização e dos serviços indo para a nuvem, essa solução deixou de ser a opção mais econômica.

A Conapto assumiu os contratos de arrendamento do ICA e, quando o ICA se mudar para as instalações da Conapto, as instalações serão devolvidas à empresa imobiliária. Ele afirma que a mudança fará com que a ICA economize cerca de 50% em custos por ano em comparação com a operação de seu próprio Data Center, além de reduzir as emissões de gases de efeito estufa no equivalente a aproximadamente 116 toneladas de CO2 por ano.

Obstáculos à adoção generalizada

No entanto, Nilsson observa que, apesar de algum consenso entre aqueles dentro da indústria de que essa pode ser uma solução do melhor dos dois mundos, ela não se provou tão popular quanto se esperava.

“Eu estaria mentindo para você se dissesse que foi um sucesso completo”, admite. “Fizemos dois sale-leasebacks com empresas maiores na Suécia, que foram muito bem-sucedidos. É um resultado bem-sucedido quando o fazemos, mas fizemos muito pouco”.

Essa experiência é compartilhada por Greenwood, da Cushman & Wakefield, que diz lidar com alguns sale-leasebacks por ano. Além disso, ela calcula que há, em média, doze transações em todo o mercado americano sendo realizadas anualmente. Quando comparamos isso com outros tipos de negócios de Data Center, isso representa uma parte muito pequena do quadro geral.

Para Nilsson isso na conta da força de vontade de uma empresa. “Pouquíssimas equipes de gestão se atrevem a fazer isso, porque é uma mudança de estratégia para terceirizar seu Data Center”, diz ele.

“Por exemplo, os grandes bancos comerciais na Suécia, há 20 anos, todos construíram seus próprios Data Centers porque não havia muito colocation em oferta. Eles estão acostumados a fazer isso há tantos anos, desistir é uma decisão estratégica muito grande”.

Nilsson acrescenta que, embora o diretor financeiro de uma empresa possa ver os benefícios de tal estratégia, muitas vezes as equipes de TI não estarão dispostas a abrir mão do controle de seu Data Center.

“O departamento de TI gerencia seu próprio Data Center há cinco, 10, até 20 anos”, diz ele. “Eles querem que tudo seja mantido como de costume e, para eles, a mudança no controle nem sempre é levada a sério”.

Mas não se trata apenas de as equipes não quererem compartilhar o controle, argumenta Greenwood.

“Muitas dessas empresas têm pessoas que trabalham em tempo integral em seu Data Center, e elas [a empresa] são sensíveis a isso”, diz ela. “Talvez você tenha sido o CIO ou CTO que decidiu construir o Data Center, e vendê-lo é difícil nesse aspecto. É uma grande mudança na forma como a empresa interagiu com um Data Center”.

Apesar desses obstáculos, Greenwood acredita que os sale-leasebacks vão aumentar em popularidade.

“Acho que haverá mais, e o volume continuará a aumentar, em grande parte por causa da adoção pública da nuvem”, explica. “Muitos dos Data Centers também foram construídos por volta do início dos anos 2000 e estão chegando aos 20, 25 anos. Começam a precisar de uma atualização de capital dispendiosa. As pessoas estão em um ponto em que terão que decidir se reinvestem em seu Data Center próprio ou não”.

“Além disso, há a economia atual. As pessoas estão olhando para seu fluxo de caixa e balanços e monetizar ativos é uma maneira de ajudar a melhorar isso, especialmente com um CapEx iminente”.