A seleção do local no setor de Data Center envolve uma interação complexa de vários fatores, cada um influenciando a qualidade, eficiência e custo-benefício da instalação.

O processo começa com uma abordagem bem definida, utilizando etapas descritas em um processo de seleção estruturado.

Isso permite a análise quantitativa de vários critérios, transformando dados brutos em insights acionáveis que informam a tomada de decisões.

Figura 1 – Da escolha do local à decisão de construção

Os trade-offs são inevitáveis, exigindo uma consideração cuidadosa das prioridades concorrentes para chegar a uma seleção final do local.

Figura 2 – Matriz de classificação para seleção do local

Todo local em potencial tem vantagens e compensações, mas com inovações de construção modernas, você pode mitigar muitas delas. Uma solução de engenharia pode superar muitos desafios apresentados por um local de trabalho. Por exemplo, um local localizado em uma zona de furacão pode apresentar um exterior fortalecido excepcionalmente resistente a ameaças naturais e físicas, como velocidades excessivas do vento.

A identificação precoce de problemas cruciais ajuda a mitigar os riscos e permite a construção em um local desafiador. Cada solução de mitigação apresentará uma análise de custo-benefício que pode afetar os custos de capital e operação. A seleção de um local entre muitas opções potenciais pode apresentar um sistema de classificação que ajudará a fornecer a ótica certa para a decisão final de seleção.

As considerações climáticas são primordiais, com as condições climáticas afetando a exposição a riscos e a vulnerabilidade. Mitigar riscos naturais, como inundações, terremotos e furacões, por meio de soluções de engenharia é essencial. O acesso às principais rodovias e aeroportos garante eficiência logística, principalmente durante a construção e operação. A qualidade do ar ao redor de um local afeta o desempenho do equipamento e a saúde dos funcionários, exigindo medidas para mitigar a poluição. Dados históricos sobre desastres naturais informam estratégias de gerenciamento de risco e design de instalações.

As condições do solo devem passar por uma investigação geotécnica completa para avaliar a estabilidade estrutural e a adequação para construção. A disponibilidade de infraestrutura de comunicações robusta, particularmente redes de fibra óptica, é fundamental para uma conectividade perfeita. A baixa latência, possibilitada pela proximidade de locais de aterrissagem de cabos submarinos e redes de fibra densas, é fundamental para aplicações de alto desempenho.

A estabilidade geopolítica, os ambientes regulatórios e as políticas tributárias influenciam as decisões de seleção do local. A disponibilidade e o custo da energia elétrica afetam significativamente as despesas operacionais, com recursos renováveis oferecendo benefícios de sustentabilidade. Incentivos locais, como isenções fiscais e apoio regulatório, podem influenciar as decisões.

O envolvimento da comunidade é crucial, com os operadores abordando as preocupações e destacando os benefícios para as partes interessadas. Desafios imprevistos, como complexidade de construção e problemas de coordenação de fornecedores, ressaltam a importância de um gerenciamento de projetos qualificado.

A adaptação de edifícios comerciais existentes para uso em Data Center oferece alternativas econômicas, mas requer uma avaliação cuidadosa de considerações de energia, HVAC, zoneamento e segurança. O agrupamento em torno de pontos de peering promove a inovação e a conectividade, com tendências históricas mostrando que as empresas de telecomunicações iniciam clusters posteriormente acompanhados por operadoras de hiperescala.

Due diligence

Apesar das complexidades envolvidas, a due diligence meticulosa garante propriedade segura e conformidade regulatória. No geral, a seleção bem-sucedida do local depende de uma análise abrangente, do envolvimento das partes interessadas e das estratégias de mitigação de riscos.

Existem talvez duas partes de abordagem para selecionar um local conduzido a partir de diferentes posições iniciais. Na primeira parte, você pode ter a entidade do tipo desenvolvedor com conhecimento local de uma área potencial e, em seguida, desenvolver uma proposta para o mercado de Data Center e adotar o que pode ser chamado de abordagem de baixo para cima.

Esses desenvolvedores geralmente operam com private equity, pois o mercado financeiro continua a ver um forte apetite por Data Centers de investidores que estão começando a ver os Data Centers na mesma categoria de grau de investimento dos setores imobiliários mais tradicionais. Os investidores de capital podem cobrir o custo de due diligence do local, o projeto e o custo legal até o estágio de permissão de planejamento com o objetivo de uma saída em etapas assim que um operador de Data Center interessado se envolver. O título legal da terra geralmente não é transferido até que o operador final esteja pronto para adquirir. Contratos de opção, montagem de sites e desenvolvimento são os caminhos preferidos dos investidores iniciais.

Uma opção de compra é uma ferramenta incrivelmente útil para um desenvolvedor de Data Center que busca reunir a propriedade de um site para um esquema de desenvolvimento. Várias partes diferentes podem ser proprietárias do terreno que compreende o local de desenvolvimento pretendido. O uso de opções para adquirir essas participações pode fornecer ao desenvolvedor a combinação necessária de certeza e flexibilidade para sair se um comprador final do esquema não se materializar.

Esses investidores podem entrar em uma joint venture com a empresa de tipo de veículo de proposta especial (SPV) com o desenvolvedor do site para atrair clientes usuários finais antes ou depois da concessão da permissão de planejamento ou estágio de licença. Um modelo em cascata é frequentemente usado para agrupar partes multilabel em um investimento compartilhado. É um termo usado em um Acordo Operacional Legal que descreve como o dinheiro é pago, quando e para quem no desenvolvimento de investimentos de capital.

Em suma, uma vez que vários marcos predeterminados são alcançados, o promotor inicial pode receber uma parcela mais significativa dos fluxos de caixa em proporção ao seu patrimônio investido quando o negócio foi inicialmente adquirido, também conhecido como interesse promovido. Cada estrutura em cascata é diferente e requer uma experiência considerável.

A segunda parte do fornecimento de um site de Data Center é a entidade de megaescala com uma necessidade global e um foco regional, que examina o que pode ser chamado de abordagem de cima para baixo. Uma vez que essas entidades tenham identificado sua necessidade de mercado, elas analisam vários locais em diversas jurisdições. Muitos agentes imobiliários especializados estão na mistura dessas duas partes binárias, envolvendo-se com ambas as entidades para fechar um negócio.

Para ter um site bem-sucedido que amadurecerá em um projeto de desenvolvimento e um Data Center operacional, é preciso considerar e fornecer ponderação aos critérios na seleção de um site. Com muita frequência, descuidos caros e omissões na devida diligência na seleção do local tornam-se evidentes durante a fase de construção e operação.