La Covid-19 fue difícil para la mayoría de las empresas, pero algunos sectores han visto florecer la demanda. La necesidad de centros de datos y almacenes minoristas y centros de cumplimiento aumentó durante la Covid-19, lo que los puso en competencia directa.

Más compras en línea significa que se necesitan más centros de datos para procesar pedidos, recomendar productos, manejar el envío y la logística de la cadena de suministro. También significa que se necesita más espacio físico para almacenar y procesar stock. Pero a medida que la tierra escasea en algún momento, el ciclo de crecimiento continuo se vuelve insostenible.

A medida que aumenta la demanda de espacio en ambos sectores, el mercado de terrenos adecuados se agudiza, lo que eleva los precios y obliga a ambas industrias a pagar más, buscar en otra parte o adaptar sus sitios para obtener más valor.

Los centros de datos y los almacenes minoristas son industrias espejo impulsadas por la Covid-19

Los centros de datos y los almacenes minoristas comparten muchas cualidades similares; necesitan grandes cantidades de espacio cerca de los núcleos de población con fácil acceso a la energía y la infraestructura. Y a medida que ambos sectores continúan experimentando un crecimiento sostenido impulsado por el cambio de hábitos y una mayor actividad en línea, inevitablemente comenzarán a ver una mayor competencia por la disminución de la cantidad de espacio.

Ya sea en la nube o en colocation, la creciente digitalización ha experimentado un auge sostenido en los centros de datos que se están construyendo en los últimos años. Y a pesar de una disminución del 10 por ciento en el gasto en centros de datos en 2020 debido al flujo de efectivo restringido durante la pandemia, Gartner predice que aún se espera que el mercado de centros de datos crezca año tras año hasta 2024.

La firma de analistas estima que el gasto en infraestructura de centros de datos crecerá un seis por ciento en 2021 para alcanzar los $ 300 mil millones. El cambio continuo a la computación en la nube, más el crecimiento en el trabajo remoto, la transmisión, las videollamadas y otras actividades en línea durante la pandemia de la Covid-19 solo ha impulsado la demanda de capacidad de computación.

“Seguimos viendo grandes empresas en la nube que construyen nuevos centros de datos, compran nuevos terrenos, cierran grandes contratos de colocation, intentan especulativamente mantener los terrenos fuera del mercado y adelantarse al próximo año”, dice Andy Cvengros, vicepresidente senior de JLL. "Y parece que no pueden seguir el ritmo".

Al mismo tiempo, muchas de esas mismas tendencias están impulsando una creciente demanda de espacio para almacenar y procesar todos los pedidos que la gente ahora hace en línea. Por cada mil millones de dólares de crecimiento en las ventas de comercio electrónico, se necesitan 116.000 metros cuadrados adicionales de espacio de distribución para respaldarlo, según CBRE. En lugar de muchas tiendas pequeñas, los minoristas buscan cada vez más instalaciones a gran escala cerca de los núcleos de población desde donde envían rápidamente grandes cantidades de productos a los consumidores.

“Muchos de estos mercados, también son grandes mercados industriales donde se ve que el envío de última milla se acerca mucho más”, dice Cvengros. "Los grandes minoristas en línea que realizan envíos el mismo día o al día siguiente están sacando grandes cantidades de espacio industrial que también son excelentes sitios para centros de datos".

Una profecía del centro de cumplimiento

A pesar de que los negocios minoristas y los escaparates de las tiendas cerraron debido a la pandemia, la decisión de comprar en línea significa que el sector inmobiliario industrial ha sobrevivido ileso a la Covid-19. Y a medida que cambian los hábitos de compra, también cambia la huella inmobiliaria de los minoristas, y es más probable que muchos recurran a grandes almacenes en lugar de ocupar pequeños lotes baldíos que antes eran propiedad de rivales anteriores a la Covid. CBRE dice que las conversiones de propiedad minorista a industrial se están acelerando en los EE.UU. y están impulsadas por el crecimiento del comercio electrónico. Prologis estima que un aumento del cinco por ciento en los niveles de inventario requeriría 28 millones de metros cuadrados de espacio industrial, mientras que JLL predice que la demanda de bienes raíces industriales podría aumentar en 93 millones de metros cuadrados para 2025.

“Si un desarrollador industrial construye un edificio de cubierta de 18.500 metros cuadrados que es nuevo y tiene fácil acceso a la energía, es un gran centro de datos, pero también un gran desarrollo industrial”, dice Cvengros.

Y esa competencia está creciendo. La tendencia hacia las compras en línea se ha acelerado durante varios años, pero la Covid-19 la impulsó aún más. McKinsey informa un crecimiento de alrededor del 30 por ciento en el comercio minorista en línea en los EE.UU. en 2020, lo que aumenta aún más la demanda de espacio de almacenamiento. CBRE espera que el crecimiento del comercio electrónico continúe en 2021 (aunque a un ritmo más lento) y en 2022, y predice que habrá demanda de 3,1 millones de metros cuadrados de nuevo espacio industrial en los EE.UU. durante los próximos dos años.

“Ha sido una prisa o un acaparamiento de tierras conseguir que los buenos sitios que obtengan buena energía tengan acceso a la fibra tanto en el lado industrial como en el del centro de datos”, dice Cvengros. "Y lo está viendo en todos los mercados principales".

No solo EE.UU. está experimentando un crecimiento en las ventas en línea y la demanda de almacenamiento. En el Reino Unido, ONS estima que el comercio minorista en línea en 2020 aumentó en un 60 por ciento en comparación con 2019. Al mismo tiempo, Colliers calificó 2020 como un "año histórico" para el sector inmobiliario industrial con una demanda récord y una oferta baja, impulsada por las ventas en línea. La contratación de almacenes de distribución en 2020 superó los 3,1 millones de metros cuadrados. El tamaño promedio de la operación alcanzó un nuevo récord en 28.800 metros cuadrados en comparación con un promedio de 23.000 metros cuadrados durante la mayor parte de los últimos siete años. Saville's ha publicado hallazgos similares, diciendo que la ocupación del almacén en 2020 fue un 80 por ciento más alta que el promedio a largo plazo, impulsada por el comercio electrónico, así como por el Brexit y la necesidad de almacenar más localmente. PwC ha informado de aumentos similares en Europa continental.

“Cuando los operadores de centros de datos se mueven lentamente, los operadores industriales se mueven muy rápido. Entonces, lo que hemos visto es una serie de propiedades que han estado a favor de convertirse en centros de datos o que serían excelentes sitios de centros de datos que estos grandes minoristas en línea han tomado como arrendamientos a largo plazo".

Chicago, un microcosmos de la lucha mundial por la tierra entre el comercio minorista y el centro de datos

CBRE incluyó a Chicago como uno de los principales centros de conversión de propiedad industrial a minorista, al mismo tiempo que registró una gran afluencia de centros de datos y acuerdos de almacenes minoristas. El área es un microcosmos de la competencia por la tierra entre el comercio minorista y los centros de datos que se desarrolla a nivel mundial.

Chicago ha sido durante mucho tiempo un mercado de centros de datos notable pero relativamente pequeño en comparación con un centro como Virginia, pero el mercado se ha recuperado en los últimos 12 meses. NADC informa que 2020 fue el año más fuerte de Chicago para el alquiler de colocation, con más de 45MW alquilados solo por Microsoft.

“Mire las absorciones históricas en una ciudad como Chicago, donde hemos visto de 25 a 30MW al año [alquiladospara centros de datos], y recientemente un solo usuario ha entrado y ha hecho 60MW”, dice Cvengros. "Solo cosas astronómicas en términos de absorción general que cambia la estructura de oferta y demanda con algunos de los proveedores y, por lo tanto, impulsa un mayor interés de los grandes operadores que buscan tener las empresas de la nube como futuros inquilinos".

Al mismo tiempo, el mercado de almacenes minoristas se ha disparado. El año pasado, la firma de inversiones GCP pagó $ 42 millones por un almacén de 29.400 metros cuadrados arrendado por Amazon para espacio comercial, con un precio de $ 132 por metro cuadrado que la convierte en una de las ventas industriales más caras en 2020 en la ciudad. En diciembre, se informó que KKR estuvo cerca de firmar un acuerdo de $ 800 millones para 100 propiedades en Atlanta, Chicago, Dallas y Baltimore, además de los $ 260 millones que pagó por dos propiedades de distribución en Chicago y Charlotte, NC, por un total de 232.000 metros cuadrados. Mientras tanto, Amazon, el gorila de 800 libras en ambos sectores, alquiló o compró alrededor de 557,000 metros cuadrados en 2020 solo en el área de Chicago solo para almacenes minoristas.

“Los principales corredores para el espacio del centro de datos son los parques de Elk Grove y Franklin”, explica Cvengros. “Esas mismas áreas son también los sectores industriales centrales del área; son los siguientes en los aeropuertos, son áreas de industria pesada con grandes cantidades de energía".

“Lo que ha visto es que muchas de esas industrias solían estar cerca de Joliet, como a una hora fuera de la ciudad en estas instalaciones de un millón de metros cuadrados, y grandes minoristas en línea han entrado y tomado varios millones de metros cuadrados de espacio industrial [ localmente] en los últimos dos años".

E inevitablemente, la competencia por recursos escasos, como terrenos e instalaciones adecuados, ha elevado los precios de forma espectacular.

“Con mercados tan ajustados como ese, simplemente no hay muchas oportunidades, por lo que está viendo un enfoque muy competitivo cuando los edificios que salen al mercado”, dice Cvengros. "Los precios de la tierra han pasado de $ 17 por pie hace tres años a donde ahora ves que las cosas se comercializan a $ 25-30 por pie, por lo que aumentos bastante grandes en el valor de mercado".

La guerra territorial en curso significa que las empresas de centros de datos tendrán que pagar más, construir más alto o mudarse

Sin embargo, Chicago es solo una ciudad donde esto está sucediendo, y esta es una tendencia que se replica en todo el mundo. Y como resultado, las empresas de centros de datos, especialmente los proveedores de colocation, pueden tener que repensar algunos de sus planes.

“Desde el punto de vista de la colocación, es muy difícil reducir las tarifas de colocation, pero también pagar más por la tierra”, dice Cvengros, “las tarifas de la tierra están subiendo, está viendo más centros de datos de dos pisos donde las personas intentan obtener más de la tierra que están comprando, y luego también crecer más allá del tipo de zona cero de las áreas objetivo".

“Estamos viendo que Ashburn; la gente está mirando diferentes áreas como Manassas y el sur del aeropuerto, y están viendo que la superficie aumenta significativamente su precio, y simplemente continúa aumentando".

Los centros de datos de varios pisos son una tendencia que se ha acelerado en los últimos años más allá de las metrópolis urbanas de Nueva York, Londres y Singapur. Si bien permiten una mayor capacidad en el sitio, brindan desafíos adicionales de construcción y logística relacionados con el peso adicional, así como los requisitos de energía y enfriamiento que se distribuyen en varios pisos.

Sin embargo, no todo es pesimismo. Es potencialmente más fácil para los minoristas utilizar instalaciones de varios pisos debido a los costos-beneficios de la proximidad, lo que significa que en una crisis es más probable que se acumulen en lugar de buscar nuevos sitios y dejar espacio disponible que esté un poco más alejado de los centros urbanos. Y aunque existe una fuerte competencia, Cvengros dice que muchos desarrolladores industriales a menudo prefieren los inquilinos de los centros de datos a los minoristas porque están dispuestos a pagar más y firmar contratos de arrendamiento a largo plazo.

"Los desarrolladores se están entusiasmando con la industria de los centros de datos y dicen: 'son acuerdos bastante difíciles de hacer, pero me arriesgaré' e intentaré hacer algo así".