Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) son empresas que poseen, y a menudo operan, bienes inmuebles que generan ingresos, como apartamentos, tiendas minoristas, oficinas y centros de datos. Actúan como un fondo para inversores, generando ingresos a través del arrendamiento de espacios y cobrando el alquiler de sus propiedades.

Los REIT de centros de datos son fideicomisos de inversión en los que todos o la mayoría de los ingresos del fideicomiso provienen del arrendamiento de centros de datos. Algunos REIT generan todos sus ingresos de los centros de datos, pero para muchos, es solo una proporción de los ingresos en una cartera diversificada.

¿Qué es un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT)?

John D. Worth, vicepresidente ejecutivo de Investigación y Alcance de Inversores de la asociación comercial NAREIT, dice que son simplemente empresas que poseen y operan bienes raíces que generan ingresos.

“Los REIT suelen ser empresas con accionistas”, dice. “La verdadera diferencia clave allí en comparación con un fondo de capital privado es que son estructuras permanentes. No es un fondo que vaya a cerrar después de siete o 10 años, y la compensación de la administración no está tan intrínsecamente ligada a los activos bajo administración como lo está en un fondo”.

Más de 30 países de todo el mundo han establecido regímenes REIT, que a menudo se benefician de impuestos reducidos y ofrecen altos rendimientos para los inversores. Para clasificarse como REIT, una empresa debe cumplir con ciertos requisitos sobre cómo es propiedad y cómo gasta su dinero.

“Para calificar como REIT, una empresa debe invertir al menos el 75 por ciento de su capital en activos inmobiliarios, debe obtener al menos el 75 por ciento de sus ingresos de sus activos inmobiliarios, debe tener al menos 100 accionistas y debe distribuir al menos el 90 por ciento de sus ingresos imponibles a los accionistas ”, explica Matt Frankel, analista inmobiliario senior de Millionacres, un servicio de inversión inmobiliaria de The Motley Fool.

Hay más de 200 REIT que cotizan en bolsa en los EE. UU., pero solo un puñado de REIT de centros de datos. Aunque hay pocos en número, algunos de los jugadores más grandes en la industria de centros de datos están clasificados como REIT, incluidos Digital Realty, CyrusOne, Equinix, Iron Mountain, Coresite, Quality Technology Services (también conocido como QTS) y Keppel DC REIT en Singapur.

“Los REIT de centros de datos son simplemente REIT que han optado por centrarse en la inversión y / o las operaciones en los centros de datos”, dice Kevin Imboden, Director de Investigación del Grupo Asesor de Centros de Datos de Cushman & Wakefield.

También hay una serie de REIT diversificados con centros de datos en su cartera más amplia, como Segro, Corporate Office Properties Trust, Mapletree Industrial Trust, Centuria y Ascendas REIT. También hay REIT dedicados a las telecomunicaciones y la infraestructura que poseen y operan la infraestructura de comunicaciones (torres de telefonía celular, cables de fibra, etc.) como Crown Castle.

Las cifras oficiales son difíciles de encontrar, pero Andy Cvengros, vicepresidente senior de JLL, estima que más del 70 por ciento de los centros de datos del mundo podrían ser instalaciones propiedad de REIT, ya sea a través de fideicomisos públicos o privados. Más de 6,7 millones de metros cuadrados de espacio del centro de datos son propiedad de los REIT de centros de datos que cotizan en bolsa.

Los REIT de centros de datos son pocos en número pero atractivos para los inversores

Aunque han existido desde la década de 1960, solo desde el cambio de siglo los centros de datos se han convertido en una adición notable a la cartera REIT más amplia.

"Proporcionan una perspectiva realmente interesante sobre el sector tecnológico en el sentido de que está impulsado por la digitalización y algunos de los mismos cambios en la economía a lo largo del tiempo que están impulsando las acciones tecnológicas", dice Worth de NAREIT, "pero usted se centra en los datos el crecimiento del uso en comparación con una aplicación o estrategia en particular, y que adoptar un enfoque de base más amplia le brinda más comodidad como inversor".

La naturaleza relativamente segura y recurrente de los ingresos y el crecimiento de la industria a medida que el mundo se vuelve más digital y conectado significa que son atractivos para los inversores que buscan ingresos seguros a largo plazo. Los beneficios fiscales significan que son potencialmente beneficiosos para las empresas que poseen y operan centros de datos, pero desean aumentar el valor para los propietarios.

A pesar del hecho de que podrían hablar de capacidad de energía en lugar de metros cuadrados, Worth no ve los REIT del centro de datos como muy diferentes de otros REIT debido al hecho de que esencialmente todavía están alquilando bienes raíces a sus clientes.

“La distinción es que con los centros de datos los clientes probablemente estén más interesados ​​en comprar una red de instalaciones que en otros sectores”, dice. "Puede tener oficinas, pero no necesariamente necesita una red de oficinas, mientras que tener sus centros de datos conectados es muy valioso para los clientes".

“Eso ha creado un efecto un poco más de red en el espacio que ha alentado a los centros de datos a crecer, ha impulsado cierta consolidación en ese espacio que no hemos visto en otros sectores del mercado inmobiliario. También es más probable que tengan una presencia global que en algunos de los otros sectores de REIT".

La Covid impulsa el sector REIT de centros de datos mientras otros siguen luchando

Incluso cuando otros REIT en espacios como el comercio minorista han tenido problemas recientemente, los fideicomisos centrados en el centro de datos han seguido creciendo durante la pandemia de Covid-19. Si bien muchos tipos de propiedades habían tenido dificultades para encontrar inquilinos y cobrar alquileres a medida que las oficinas cerraban y las empresas cerraban, la demanda de centros de datos se ha visto impulsada por la necesidad cada vez mayor de infraestructura informática, ya que el trabajo desde el hogar y las operaciones en línea se han convertido en la norma.

Worth, de NAREIT, dice que los centros de datos fueron el sector de REIT con mejor desempeño en 2020, impulsado por una mayor digitalización y la necesidad de trabajo remoto durante la pandemia de Covid-19. Dice que esos "vientos de cola importantes", especialmente en torno a la transformación y la adopción digitales, apoyarán al sector a largo plazo.

“Hemos seguido viendo el crecimiento de la infraestructura digital en todo el mundo durante los últimos años”, agrega Cvengros de JLL, “y no parece estar desacelerándose. Solo parece estar creciendo mucho más rápido y una gran parte se hará a través de esos REIT".

"Si está comparando los REIT comerciales de oficina, las oficinas tienen un signo de interrogación en este momento", dice, "el regreso al trabajo y cuánto espacio ocupará la gente y qué tan estable será durante los próximos tres a cinco años a medida que la gente descubre su estrategia de trabajo, creo que es difícil de decir".

Mientras tanto, de cara al 2021, la mayoría de los expertos de los que habló DCD esperan una mayor consolidación en el espacio, especialmente con los REIT de centros de datos que cotizan en bolsa más grandes y buscan adquirir jugadores más pequeños en el mercado. Al mismo tiempo, los REIT de cartera diversa probablemente seguirán viendo a los centros de datos como una clase de activos atractiva. Worth dice que espera que los REIT de cartera más diversa adopten activos digitales como centros de datos y torres de telefonía celular en el futuro y, aunque cree que es difícil decir si habrá más REIT de centros de datos de juego puro ingresando al mercado en 2021, a largo plazo predice que más entrarán en la refriega.

“El desempeño de los REIT de los centros de datos que son públicos ha dejado claro que es una estructura muy efectiva para las empresas”, dice. "Están efectivamente en el negocio inmobiliario y la estructura de REIT les ha funcionado bien, y esperaría ver más REIT de centros de datos a nivel mundial a largo plazo".

En los últimos años, varias empresas han estado vendiendo sus centros de datos a REIT y arrendando inmediatamente esas instalaciones. Estas ventas con arrendamiento posterior son comunes en bienes raíces de todo tipo y permiten a los inquilinos concentrarse en brindar servicios y, con suerte, reducir su Capex general. Los REIT, a su vez, obtienen nuevos inmuebles y pueden utilizar la economía de escala y la experiencia en la gestión de instalaciones para aumentar sus ingresos.

"La mayoría de las grandes empresas se especializan en otros negocios además de los centros de datos y su centro de datos es un costo de hacer negocios más que un enfoque", dice Imboden de Cushman & Wakefield. "Un arrendamiento posterior parcial (con una eliminación progresiva) podría ser ventajoso para un vendedor a medida que traslada sus cargas de trabajo a un importante servicio en la nube, ya que el capital obtenido de la venta del edificio ayuda a pagar la reestructuración de TI y el traslado de equipos físicos".

“A medida que los REIT (y muchos otros inversores interesados) se han acumulado en el sector, están interesados ​​en asegurar las instalaciones arrendadas netamente a inquilinos de categoría A y están dispuestos a negociar condiciones de alquiler favorables para el vendedor, ya que muchos están intrigados por la estabilidad actual y el potencial crecimiento en el futuro".

¿Vale la pena configurar su propio centro de datos REIT?

Si bien algunas empresas se configuran como REIT desde el principio, algunas empresas se convierten al estado REIT para centrarse en los bienes raíces y menos en los servicios. Iron Mountain se convirtió en un REIT en 2014, y Equinix hizo la transición en 2015.

"Si observa la conversión de Iron Mountain y Equinix a REIT, eso es en gran medida más un juego de bienes raíces que un juego de servicios", dice Cvengros de JLL, "y lo que eso me muestra es que se están comprometiendo con los bienes raíces y el infraestructura como su principal estrategia de comercialización en comparación con la nube y los servicios administrados, cosas de esa naturaleza".

"Lo que hace es ayudarlos a recaudar más fondos, expandirse a un ritmo más rápido de una manera mucho más segura en lugar de ser un inquilino de un fideicomiso de Digital Realty, por ejemplo, y trabajar en un enfoque más de arrendamiento".

El fundamento para la conversión al estado REIT variará de una empresa a otra, pero en general ofrece un estado fiscal beneficioso y un mayor acceso al capital para el crecimiento.

"El mayor beneficio es que los REIT no pagan impuestos corporativos", dice Frankel de Millionacre. “Piense en una empresa de centro de datos que no sea un REIT. Efectivamente, sus ingresos pueden gravarse dos veces; una vez a nivel corporativo cuando la empresa obtiene beneficios, y nuevamente a nivel individual cuando la empresa paga dividendos a los inversores ".

Las reglas sobre si una organización puede solicitar la clasificación REIT varían de un país a otro, pero en general, tener una cartera de propiedades de las que se derivan actividades inmobiliarias, como el alquiler, es la mayor parte de sus ingresos, y tener una cantidad de inversores para los cuales usted proporciona la mayor parte de esos ingresos, es el requisito mínimo.

“Los REIT pueden recaudar capital más fácilmente a través de la emisión de acciones y / o asociaciones de empresas conjuntas, ya que los inversores tienen una mejor idea de la situación financiera de la empresa una vez que cotizan en bolsa, dice Imboden de Cushman & Wakefield. "El grado de dificultad [para convertirse en un REIT] depende en gran medida de si la empresa se estructuró y gestionó con la intención de convertirse en un REIT, o si la decisión se tomó después de años de funcionamiento".

"Una empresa de centro de datos que busca convertirse en un REIT público debe asegurarse de que su contabilidad interna se alinee con las expectativas de una empresa pública y que la cantidad de activos de propiedad se ajuste a la legislación REIT en su respectiva empresa".

Worth, de NAREIT, dice que es difícil decir exactamente cuándo es el momento adecuado para hacer el cambio para una empresa determinada, pero las empresas que han hecho el cambio han tenido mucho éxito. También dice que las empresas que actualmente funcionan como una empresa operativa probablemente darán un salto menor de lo que sería para un fondo de capital privado.

“Tomar una estructura de fondo y convertirla en una compañía operativa, es un gran cambio de mentalidad hacia una que se centra más en el rendimiento a largo plazo y menos en construir un conjunto de activos y darles la vuelta como podría encontrar en una estructura de fondo."

“También hay muchos pasos legales y contables que deben tomarse en consideración y se vuelve muy complicado desde una perspectiva técnica. De ninguna manera es un proceso simple, pero hemos visto empresas hacerlo y estoy seguro de que veremos más".