Comencemos diciendo esto: Digital Realty es la compañía de centros de datos más grande del mundo. También es el creador del modelo de negocio que otros actores líderes han adoptado: el centro de datos REIT (fideicomiso de inversión inmobiliaria). Así que DCD ha agradecido la oportunidad de entrevistar a su líder William A. (Bill) Stein.
En cuanto a la colocación mayorista, un estudio de 2017 realizado por Structure Research le dio a Digital 20.5 por ciento del mercado, una participación mayor que los siguientes tres jugadores combinados.
En los dos años posteriores, sus adquisiciones han incluido al jugador número tres, DuPont Fabros (que tenía el seis por ciento), comprado por 7.800 millones en 2017.
Extender la red más y las comparaciones se vuelven difíciles, a medida que las cargas del centro de datos cambian entre la nube y los espacios empresariales. Technavio dice que los principales proveedores de nube monolítica hiperescala, Google y Amazon Web Services (AWS), tienen la mayor cantidad de espacio en el centro de datos. Y las encuestas que se centran en proveedores de colocación minorista que atienden al mercado empresarial siempre ponen a Equinix en la cima. Digital tiene aproximadamente 3 mil millones de dólares en ingresos y 1.500 empleados, mientras que Equinix tiene 4 mil millones y emplea a 7.000.
"Tenemos el costo de capital más bajo, lo que nos da una gran ventaja", dice Stein. "Compramos 400 acres en el norte de Virginia a medio millón de dólares por acre, mientras que otros pagan más de 2 millones por acre".
Pero hay que considerar: Digital es esencialmente una compañía de bienes raíces, y sus instalaciones apuntalan ambos mercados. Posee más de 260 instalaciones en todo el mundo con más de 35 millones de pies cuadrados de espacio, y tiene una capitalización de mercado de alrededor de 35 mil millones de dólares. Ofrece instalaciones "construidas a la medida" y proyectiles accionados (o "edificios de base accionados") para hiperescaladores como Google y para minoristas como Equinix, que es uno de los diez principales clientes de Digital.
Jefe de la manada
En 2004, la firma de capital privado FI Partners creó el concepto de un centro de datos REIT. Tomó 21 instalaciones que había comprado en subastas de bancarrota, lanzó Digital Realty para administrarlas y las lanzó al mercado de valores. Bill Stein se unió a Digital desde FI y ascendió a través de los roles de director financiero y director de inversiones, para convertirse en CEO en 2014.
Los centros de datos todavía se consideran un nicho (una "categoría de activos alternativos") dentro de los REIT, junto con los principales "grupos de alimentos" tradicionales de oficina, minoristas e industriales, dice Stein. Pero la compañía se encuentra entre los diez primeros de todos los REIT, y Stein es el primer ejecutivo de una categoría de activos alternativos en presidir el organismo comercial Nareit.
Mientras tanto, otros grandes jugadores, incluido Equinix, se han reestructurado como REIT, y Digital ha seguido adelante con una combinación de construcción y adquisición. "Somos un híbrido de bienes raíces comerciales y tecnología", dice Stein.
En el trabajo de construir centros de datos, Stein dice que las fortalezas de Digital provienen de sus raíces inmobiliarias: "Tenemos la cadena de suministro más eficiente", dice Stein. “Tenemos la planificación maestra y la modularidad para construir estas instalaciones.
"Tenemos el costo de capital más bajo, lo que nos brinda una gran ventaja", dice Stein, al comparar con orgullo la calificación crediticia de Digital (BBB de Fitch) con CyrusOne y Equinix (ambas BBB-). Esto le permite a la compañía acumular tierras en áreas clave, dice: “Compramos 400 acres en el norte de Virginia a medio millón de dólares por acre, mientras que otros pagan más de 2 millones por acre.
"No podemos comprar generadores al 25 por ciento, pero podemos tomar tanto terreno y almacenarlo".
Como resultado, Digital tiene un campus impresionante en Ashburn, donde el Edificio L de 100 MW se encuentra junto a una línea de producción de edificios en varios estados desde terreno preparado hasta proyectiles, con el objetivo de ofrecer capacidad a los clientes hiperescala tan rápido como sea humanamente posible.
Aquí es donde entra en juego la planificación. Digital tiene suficientes proyectos en proceso para mantener ocupadas a las empresas de construcción y los proveedores de infraestructura: “Cuando terminan un proyecto, de inmediato podemos trasladarlos a otro. Eso es importante: si tienen que detenerse por un tiempo, eso costará ".
Los contratistas en el campus de Ashburn pueden haber estado trabajando allí durante años, en una sucesión de edificios, pero Stein está mirando más allá de esto.
"Se están quedando sin tierra en el condado de Loudoun", observa Stein.
Algunos proveedores están promoviendo un nuevo punto de acceso a 100 millas al sur de Richmond, alimentado por el nuevo cable de Virginia Beach, pero cree que la capacidad de Digital de seguir comprando cerca del centro de Washington le da una ventaja: "Richmond podría estar demasiado lejos para la disponibilidad. Manassas [a 30 millas de Washington y Loudoun] será el próximo mercado caliente en el norte de Virginia ”, predice.
A veces, Digital utilizará socios en nuevos territorios: por ejemplo, tiene una empresa conjunta con Mitsubishi en Japón, y una con Brookfield para manejar las instalaciones de Ascenty en Brasil, que compró por 1.800 millones de dólares en 2018. En 2019, hizo mucho a largo plazo con Mapletree de Singapur, vendiendo diez de sus instalaciones de cáscara motorizada en los Estados Unidos y compartiendo otras tres en copropiedad.
El acuerdo con Mapletree fue un esfuerzo claro para racionalizar los activos de Digital, darse cuenta de los que habían madurado y reunir recursos para permitir movimientos prospectivos como su reciente compra de Interxion. "Desde el punto de vista inmobiliario, es bueno tomar los activos estabilizados actuales, venderlos y reciclarlos", explica Stein.
Los edificios con armazón motorizado estaban llenos y generaban una tasa de capitalización del seis por ciento: "Los edificios están básicamente llenos, y hay muy pocas oportunidades para crear valor adicional en el activo", dice. “Mapletree aprecia este rico rendimiento, pero nuestros principales inversores están buscando un mayor rendimiento. Nuestra guía es una tasa de capitalización de nueve a once por ciento. Eso es bienes raíces básicos ".
Además de buscar retornos, Digital ha sido estratégico en la búsqueda de sitios de alto perfil bien conectados, dice Stein: “50 East Cermak en Chicago es un activo increíblemente bien conectado y denso en la red. En Nueva York, alquilamos centros de datos en 60 Hudson y 32 Avenue of the Americas. Estos son hermosos edificios con una arquitectura muy clásica ".
Estos atributos son importantes en la nueva dirección en la que Stein está liderando Digital: en la colocación minorista, tratando directamente con clientes empresariales junto con sus actividades de arrendamiento. Antes de 2015, incursionó en el comercio minorista, pero su adquisición de Telx ese año por 1.900 millones trajo consigo una sólida base de clientes empresariales.
Esto duplicó las tenencias de colo minorista de Digital, y fue seguido por otras compras, incluidas ocho instalaciones compradas a Equinix en 2016 por 874 millones de dólares.
En 2019, Digital realizó su mayor juego minorista hasta la fecha. En octubre, anunció la adquisición de Interxion por 8.400 millones de dólares (pendiente de aprobación regulatoria), y en noviembre, en su evento MarketplaceLIVE en Nueva York, lanzó PlatformDIGITAL, una estrategia para apoyar los centros de datos y centros de datos en la nube de las empresas.
Tanto las adquisiciones de Telx como las de Interxion incluyeron edificios propiedad de Digital pero alquiladosa su socio, los centros de datos de múltiples inquilinos (MTDC) ahora son una parte importante de su cartera.
Digital definitivamente tiene como objetivo competir con Equinix. La fusión de Interxion lo acerca un poco más a la paridad en el espacio comercial de la empresa, mientras que PlatformDIGITAL es un intento de eclipsar los esfuerzos de Equinix para fomentar un ecosistema interconectado en sus instalaciones, que se conoce como Platform Equinix.
En respuesta, Equinix está haciendo una incursión en el territorio de Digital, con una empresa conjunta para construir una colocación mayorista en Europa.
"Diría que nos hemos acercado al negocio desde lados opuestos", dice Stein. “Comenzaron como un proveedor de colocación e interconexión, y solo recientemente están entrando en el gran espacio de huella. Todavía son una empresa de colo, tienen altos márgenes y su cartera está predominantemente alquilada”.
Por el contrario, Digital sigue creciendo en colocación. "Nuestros ingresos de colo son de alrededor del 30 por ciento, lo que no se acerca a lo que Equinix tiene, pero estamos creciendo esa parte del negocio".
Esta es la forma preferida de abordarlo, dice: “Somos dueños de todo el edificio. Es más fácil subir la pila que bajar. Si su negocio principal era alquilar un piso, es más difícil ser propietario del edificio ”.
Al ingresar en esta etapa, con una cartera diversa, Stein considera que Digital puede satisfacer mejor las necesidades cambiantes de la empresa, ofreciendo opciones para servicios en la nube o espacios más grandes dentro de Platform DIGITAL: “Los clientes están superando los entornos de color solamente. Proporcionamos una buena manera de expandirse a huellas más grandes. Las líneas son borrosas. Eliminamos la complejidad para que el cliente pueda lograr fácilmente una arquitectura híbrida de nubes múltiples ".
También tiene bastante claro que Digital estará socavando Equinix en muchas áreas, incluidos los precios cobrados por las conexiones cruzadas dentro del ecosistema.
“Estamos trabajando con bajos márgenes y una cadena de suministro eficiente. Una de las ventajas que tenemos debido a nuestra escala es el mejor precio absoluto que puede obtener, en toda la cadena de suministro ".