El 95% de los participantes en el “Global Data Center Market Overview”, elaborado por la consultora inmobiliaria CBRE, asegura tener planes de aumentar su despliegue de capital en el sector de Data Centers en este 2022.

Por su parte, el informe “2022 Global Investor Outlook Report” realizado por la compañía de inversión en bienes inmobiliarios, Colliers, apunta a que los centros de datos se encuentran entre los segmentos alternativos que atraen más atención en Europa, junto con ciencias de la vida y viviendas para estudiantes.

Estas cifras no hacen más que demostrar el creciente interés que está suscitando esta clase de activo dentro del mundo inmobiliario. Y de hecho, estas infraestructuras críticas han sido las protagonistas del evento “Data Center: Activo Estrella, Oportunidades y Riesgos” organizado por DCD en conjunto con PQC.

Selección óptima del emplazamiento para un Data Center

A la hora de escoger dónde ubicar una infraestructura de esta magnitud hay que tener en cuenta numerosos factores clave. Ernesto Fernández, Director Comercial de PQC comenta que algunos de ellos son relacionados con capacidad (limitaciones de potencia, de espacio, de seguridad o porque el ciclo de vida del data center ha llegado a su fin); criterios de mercado (time to market); de cobertura (cada vez es más importante tener los data centers cerca), de suministro, disponibilidad de comunicaciones (ancho de banda, latencia, zonas de disponibilidad); riesgos propios del lugar u otros.

Ernesto Fernández, Director Comercial de PQC

Por su parte, Eloy Unda, Director de Desarrollo de PQC, agrega otros aspectos como la conectividad:

• Qué capacidad inicial tenemos
• Red de interconexión
• Proximidad de puntos de conexión
• Número de operadores
• Garantías

Eloy Unda, Director de Desarrollo de PQC

También hay que tener en cuenta otros criterios relacionados con el clima en cuanto a la calidad del aire. El clima también tiene influencia sobre el PUE y otro parámetro de eficiencia aparte de este son las mejoras en los resultados de otras áreas como en los equipos de TI. Eloy también introduce otro elemento fundamental y es el agua. “Hay que evitar depender del agua porque es un recurso escaso y se enlaza con otra métrica WUE (los litros por kw que se utilizan). También hay riesgos naturales que se deben contemplar a la hora de seleccionar la futura ubicación de nuestro Data Center como los seísmos, el viento, los volcanes, las inundaciones o aquellos causados por el hombre (aeropuertos comerciales…).

Data Centers, el sector de moda

El sector de Data Center está en pleno crecimiento y la inversión es un aspecto que le acompaña e impulsa. “La inversión es tremenda”, califica Markel Gruber, Managing Director de Global Switch, en su participación en el panel liderado por Garcerán Rojas, presidente de PQC. Pero matiza que es una inversión orientada a la sostenibilidad, ya que los clientes demandan computación y algoritmos verdes. “La inversión se refleja en una informática más moderna, en un talento que tenemos que retener y en un emplazamiento que contribuya de manera solidaria con el vecindario”, continúa.

La conectividad es precisamente uno de los factores necesarios para el funcionamiento del Data Center. Y concretamente, los cables submarinos son los que llevan la información de un lado a otro del mundo. “Son inversiones respaldadas por la demanda y también por el creciente aumento del tráfico que acompaña esa inversión”, indica Carlos Dasi, CTO de Telxius.

Para el desarrollo del sector y no lastrar su evolución, es importante contar con el suministro energético necesario. Javier Ponce, director de Planificación de Red de MAT Zona Centro y Madrid de Iberdrola, comenta que “los distribuidores trabajamos con planes de inversión anuales o trianuales, podemos movernos hasta ciertos niveles de potencia o edificaciones más potentes, entonces hablamos de procesos de 5 años. Red Eléctrica Española ha publicado hace dos meses la planificación de los próximos cinco años, pero siento decir que ya vamos tarde. Los distribuidores llevamos ya dos años identificando las necesidades del sector, pero el transportista no lo ha hecho aún. Estamos viendo posibilidades de crecimiento y sinergias para que alguien pueda implantarse y crecer de forma armónica para luego conectarse al transporte si así lo desea”.

Se está hablando cada vez más de la milla de oro del Data Center en Madrid, ubicada en el cuadrante de la A-1 y la A-2. Sin embargo, sobre ello pesa el riesgo de saturación de esta zona. “Siempre que haya suelo disponible con un precio apropiado, la milla de oro será la preferida. Si tienes disponibilidad de potencia se instalarán ahí, si no se irán a las Rozas como es el ejemplo de NTT”, asegura José María Guilleuma, Director de Data Centers de Colliers.

Pero además de Madrid hay otras zonas de la península que están en el punto de mira de los inversores. El directivo de Colliers apela a los datos de SPAINDC para comentar que Madrid concentra el 90%, después va Barcelona (reciente anuncio de Interxion de instalarse en la ciudad condal) y después Lisboa. Carlos Dasi, CTO de Telxius indica que las localizaciones secundarias se enfocarían más al desarrollo del edge, por ejemplo. “En Bilbao también hay una gran oportunidad de negocio”, concluye.

Por otro lado, si hablamos de rentabilidad, cabe preguntarse si dicha rentabilidad incluye los costes de energía. “Hay una parte de rentabilidad como activo inmobiliario per se, inversión que se beneficia de que los yields que están teniendo los sectores industriales tradicionales como el logístico se están comprimiendo. Al haber compresión, y haber sinergias entre esos activos y las necesidades que puede tener el data center, te lleva a invertir en ellos. Sin embargo, hay un gran desconocimiento sobre este mercado. Hay que hacer trabajo de entender cómo se opera un data center y sobre todo cómo mitigar los riesgos de demanda de este activo. Lo segundo es el margen operativo del propio data center. Un activo de data center lleno al 85% o 90% presenta un margen de EBITDA muy atractivo para un inversor institucional. Mientras que el coste de la energía, depende del modelo de traslación de costes hacia los clientes que se tenga, concluye José María Guilleuma. Por su parte, Markel Gruber señala que la energía que suministran ahora la compraron hace dos años. “Ahora compramos la energía del futuro. La economía de escala es lo que nos ayuda a apoyar a los clientes para que tomen la decisión de venir a los data centers profesionales”, agrega el directivo de Global Switch.

¿Burbuja?

Sobre este sector también pesa la sombra de una posible burbuja. Pero el director de Data Centers de Colliers indica que el sector tiene capacidad de crecimiento: Las expectativas de crecimiento se quedan cortas. El mercado puede absorber la demanda que se está generando”. Hay un elemento que ayudará a posicionar España que es el establecimiento de los hiperescala como META, regiones cloud de Amazon o la de Google. “A nivel global hace que España se posicione, gane más notoriedad y atraiga a operadores globales que no están aquí. También podemos alejarnos de Madrid si tenemos todos los elementos necesarios para instalarnos”, explica Guilleuma.

Ante la posibilidad de una burbuja, Markel Gruber señala que “Me da miedo el intrusismo de la administración en el sector de data center. El EBITDA está por encima del 60%. Puede pasar como con los aeropuertos, que hay muchos que están vacíos. Simplemente por el atractivo que han tenido. Cuando hablamos de centros de la administración con gente que no es exactamente profesional, atraídos por la gran inversión pública, puede haber burbuja o pánico en el sector”. Elliot Zounon, Director Data Center Solutions Iberia de CBRE hace otra comparación. Si bien hace 5 años Tesla era una burbuja, hoy es vista como una empresa de futuro. Entonces señala que si esto se traslada al mundo del Data Center, hay una gran demanda.

Sostenibilidad ante todo de cara al futuro

Markel Gruber recalca la necesidad de estar alineados con la sostenibilidad, dado que está presente el objetivo de 2030 de tener una huella de carbono cero o negativa. En este camino hacia esta meta: “Las baterías, el hidrógeno o el biogás todavía no están definidos pero es importante estar preparados para 2030 y llegar afinados”, concluye Markel.

En términos de energía, Javier Ponce de Iberdrola hace referencia al plan integral nacional de energía y clima donde se define el cambio de paradigma de generación basado en mayor medida en las renovables. Señala que al no ser un consumo estacional, sino continuo 24h, “el uso de generadores diesel no es sostenible, pero sí buscar una solución híbrida entre generación y uso de baterías”.

Mientras que el directivo de Colliers indica que hay una tendencia a buscar modelos de inversión junto con inversores energéticos, con promotores de parques renovables y Carlos Dasi es partidario de la autogeneración.

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