La industria de Data Centers evoluciona a pasos agigantados y de manera firme. En el Global Data Center Market Overview, elaborado por CBRE, el 95% de los encuestados, muchos de los cuales son los mayores inversores inmobiliarios internacionales del mundo, afirmaron tener previsiones de aumentar su despliegue de capital en el sector en este 2022.
Si bien la oportunidad de inversión en España y Portugal es clara, desde la consultora inmobiliaria señalan que un 63% de los inversores mencionan la falta de producto en el mercado. Concretamente en Madrid, Barcelona y Lisboa, faltan infraestructuras de última generación capaces de captar toda la demanda, mientras que los mercados europeos FLAP (Frankfurt, Londres, Ámsterdam y París) están más consolidados.
En esta entrevista con Elliot Zounon, Director Data Center Solutions Iberia de CBRE, profundizamos en los avances de la industria, las oportunidades de inversión que detecta, así como las proyecciones actuales.
¿Qué es lo primero que se te viene a la cabeza si te digo Data Center?
Matrix, la película. Matrix nos hizo en 1999 visualizar lo que sería el nuevo milenio. Hoy un Data Center es el activo inmobiliario que aloja y gestiona nuestra infraestructura digital permitiéndonos diseñar soluciones que nos ayudan a imaginar el futuro y cambiar nuestras vidas.
Gracias a los Data Centers, en la pandemia pudimos estar conectados e informados en tiempo real como no hubiéramos podido hacerlo 20 años antes.
¿Qué ha ocurrido para que haya una demanda creciente en España por parte del sector inmobiliario por invertir en Data Centers? ¿Desde cuándo los Data Centers han empezado a ser un activo atractivo para los inversores?
Data Center siempre ha sido parte del sector inmobiliario. Sucede que ahora con la revolución digital y el crecimiento impactante del consumo del dato, el Data Center se convierte en uno de los activos más interesantes para los inversores.
El crecimiento y el atractivo para inversores es evidente, puesto que pocos activos inmobiliarios ofrecen la posibilidad de una revalorización importante en su salida al mercado.
¿Y por qué esa revalorización? Porque el Data Center es el único sector cuya materia prima (el dato) tiene un crecimiento esperado infinito. Por lo tanto, los inversores tienen la posibilidad de comprar un suelo económico, construir un activo inmobiliario sofisticado y atraer inquilinos de primera categoría.
Creo que hay un dato importante a tener en cuenta: según la encuesta anual que hacemos en CBRE a nivel mundial, un 67% de los líderes del sector indicó su intención de invertir de manera proactiva en nuevos desarrollos de Data Centers.
Por lo tanto, la oportunidad para el inversor es clara. En inglés se diría “follow the money”.
¿Qué oportunidades veis desde CBRE para invertir en centros de datos? ¿Es fácil invertir en estas infraestructuras y cómo son los requisitos?
Fácil y, a su vez, complejo. El Data Center es un activo alternativo cuyo valor depende de una eficiente explotación.
La complejidad viene a la hora de identificar y seleccionar el activo adecuado para captar ese cliente de primera categoría. El cliente le da el valor al activo.
La oportunidad de inversión en España y Portugal es clara. De hecho, un 63% de los inversores mencionan la falta de producto en el mercado. En Madrid, Barcelona y Lisboa, faltan centros de datos de última generación capaces de captar toda la demanda, mientras que los mercados europeos FLAP (Frankfurt, Londres, Ámsterdam y París) están más consolidados.
En CBRE, nuestro equipo de Data Center está especializado en crear oportunidades y proporcionar una información clara a los líderes que invierten y operan en los Data Centers.
Invertir en un centro de datos es una decisión estratégica importante, ya que implica inmovilizar un capital importante en una ubicación a largo plazo, inversión que puede rondar entre 3-5 veces superior a un activo inmobiliario tradicional. Esta inversión es interesante cuando tienes, por otro lado, un cliente final (inquilino) que instalará equipamiento altamente sofisticado que gestionará datos críticos para la población, como por ejemplo un Ministerio de Defensa, Datos de Salud de los Ciudadanos, entre una larga lista de entidades que requieren alta sofisticación en el alojamiento de sus datos. Por esta razón mencionaba que es fácil y complejo.
¿Cómo está evolucionando la posición del mercado español respecto a los famosos FLAP? ¿Se va reduciendo la distancia con estos grandes mercados? ¿Qué factores están contribuyendo a ello? ¿Cuáles son las perspectivas de evolución de la industria de centros de datos para este 2022 de CBRE?
Si tuviera que calificar la evolución del mercado español con respecto a los FLAP diría que la palabra es IMPRESIONANTE.
Para la mayoría de los operadores, la península ibérica está en primera posición en sus estrategias de expansión europea. Todos los hiperscalas (Amazon, Microsoft, Meta, Google, Oracle y IBM) han anunciado la apertura de una región Cloud en Madrid.
Esto tiene un impacto casi inmediato sobre la velocidad de crecimiento del mercado. Mientras se espera que los mercados FLAP crezcan en torno a 20-30% anuales, lo que ya es impresionante por sí mismo, Madrid espera un crecimiento del 540%, Barcelona el 500% y Lisboa pasar de una oferta virtualmente inexistente a ser una de las plazas más relevantes en Europa.
Os comparto algunos datos de mercado:
- Madrid pasará de 72MW en 2021 a 116MW en 2022. El mercado alcanzará cerca de 400MW en 3 años.
- Barcelona de 17MW a 26MW en 2022. El mercado alcanzará 85MW en 3 años
- Lisboa tiene más de 550 MW de proyectos planeados.
Estamos viviendo un momento histórico para el mercado ibérico, se espera que Madrid alcance los niveles de París (+400 MW) a corto plazo. Con la dinámica actual de la Península Ibérica, desde CBRE creemos que es el momento de replantear el acrónimo FLAP y añadirle la letra de Iberia.
¿Qué principales tendencias tecnológicas están impulsando el crecimiento de la industria de Data Centers?
El sector está en un momento extremadamente interesante para invertir por el potencial de rendimiento que ofrece.
Recordemos la película Matrix; el Data Center ha vivido su Big Bang tras la pandemia. Pongamos alguna referencia, primero se contabiliza en Zettabyte, una unidad elevada a la potencia 21 con tantos ceros que no se maneja bien. Segundo, se proyecta que va a duplicarse en tan solo 3 años y por 30 en 10 años.
No parece que vaya a parar porque cada día consumimos más datos y de diversas formas. El dato se crea, se comparte, se archiva, se analiza y se envía a millones de personas.
En general, solemos hablar de tecnologías como Cloud, 5G, Gaming, Coche Autónomo o el Metaverso. Sin embargo, creemos que las tecnologías que van a cambiar nuestras vidas están por llegar y los hiperscalas nos reservan buenas sorpresas.
En el “Global Data Center Market Overview”, una de las preguntas es: ¿Planea incrementar, disminuir o mantener su inversión en el sector de data center en 2022? El 95% de los encuestados, muchos de los cuales son los mayores inversores inmobiliarios institucionales del mundo, tienen previsto aumentar su despliegue de capital en el sector de los centros de datos en 2022. ¿Qué opinas de este resultado?
El 95% en cualquier encuesta es un resultado impresionante y confirmo que no es un error. Esta tendencia es coherente con lo que estamos viendo todos los días hablando con operadores, con inversores y/u otros actores del mercado.
Ahora que hemos vuelto de la última conferencia Data Cloud, vemos que existe más capital dispuesto a invertir y apoyar el crecimiento del sector. El 88% de ellos mantendrán o reducirán su exigencia de rentabilidad
Cada día es más evidente, nos encontramos en un momento histórico para el sector y precisamente para la Península Ibérica. Los inversores inmobiliarios institucionales son conscientes de ello y nuestro trabajo en CBRE es permitirles tomar decisiones con el mayor nivel de información posible.
Tenemos una variedad de disciplinas que permite, por un lado, unir las partes (inquilinos de alta sofisticación e inversores de alta capacidad) y, por el otro, tener la mejor calidad de información que les permite acercarse a las mejores oportunidades y tomar decisiones informadas.
