Por Vincent Fogarty, director general de Diales Technical
La selección del sitio en la industria de los centros de datos implica una interacción compleja de numerosos factores, cada uno de los cuales influye en la calidad, la eficiencia y la rentabilidad de las instalaciones.
El proceso comienza con un enfoque bien definido, utilizando pasos delineados en un proceso de selección estructurado.
Esto permite el análisis cuantitativo de diversos criterios, transformando los datos sin procesar en información procesable que fundamenta la toma de decisiones.
Figura 1 – Desde la selección del sitio hasta la decisión de construcción
Las compensaciones son inevitables y requieren una cuidadosa consideración de las prioridades en competencia para llegar a la selección final del sitio.
Figura 2 – Matriz de clasificación para la selección del sitio
Cada ubicación potencial tiene ventajas y desventajas, pero con las innovaciones de construcción modernas, se pueden mitigar muchas de ellas. Una solución de ingeniería puede superar muchos de los desafíos que presenta la ubicación de un sitio. Por ejemplo, un sitio ubicado en una zona de huracanes puede presentar un exterior reforzado excepcionalmente resistente a amenazas naturales o físicas, como velocidades excesivas del viento.
La identificación temprana de problemas cruciales ayuda a mitigar los riesgos y permite construir en un lugar complicado. Cada solución de mitigación presentará un análisis de costo-beneficio que puede afectar los costos de capital o de operación. Seleccionar un sitio entre muchas opciones posibles puede presentar un sistema de clasificación que ayudará a brindar la perspectiva correcta para la decisión de selección final.
Las consideraciones climáticas son primordiales, ya que las condiciones meteorológicas afectan la exposición a los peligros y la vulnerabilidad. Es esencial mitigar los peligros naturales, como inundaciones, terremotos y huracanes, mediante soluciones de ingeniería. El acceso a las principales autopistas y aeropuertos garantiza la eficiencia logística, en particular durante la construcción y la operación. La calidad del aire que rodea un sitio afecta el rendimiento del equipo y la salud de los empleados, por lo que es necesario tomar medidas para mitigar la contaminación. Los datos históricos sobre desastres naturales informan las estrategias de gestión de riesgos y el diseño de las instalaciones.
Las condiciones del terreno deben someterse a una investigación geotécnica exhaustiva para evaluar la estabilidad estructural y la idoneidad para la construcción. La disponibilidad de una infraestructura de comunicaciones sólida, en particular redes de fibra óptica, es fundamental para una conectividad sin fisuras. La baja latencia, posibilitada por la proximidad a los sitios de aterrizaje de cables submarinos y las densas redes de fibra, es imperativa para las aplicaciones de alto rendimiento.
La estabilidad geopolítica, los entornos regulatorios y las políticas tributarias influyen en las decisiones de selección de emplazamientos. La disponibilidad y el costo de la energía eléctrica afectan significativamente los gastos operativos, y los recursos renovables ofrecen beneficios de sostenibilidad. Los incentivos locales, como las exenciones impositivas y el apoyo regulatorio, pueden influir en las decisiones.
La participación de la comunidad es fundamental, ya que los operadores deben abordar las inquietudes y destacar los beneficios para las partes interesadas. Los desafíos imprevistos, como la complejidad de la construcción y los problemas de coordinación con los proveedores, subrayan la importancia de una gestión de proyectos especializada.
La modernización de los edificios comerciales existentes para su uso como centros de datos ofrece alternativas rentables, pero requiere una evaluación cuidadosa de las consideraciones de energía, HVAC, zonificación y seguridad. La agrupación en torno a puntos de interconexión fomenta la innovación y la conectividad, y las tendencias históricas muestran que las empresas de telecomunicaciones inician agrupaciones a las que luego se suman operadores de gran escala.
Debida diligencia
A pesar de las complejidades involucradas, una debida diligencia meticulosa garantiza la propiedad segura y el cumplimiento normativo. En general, la selección exitosa del sitio depende de un análisis exhaustivo, la participación de las partes interesadas y las estrategias de mitigación de riesgos.
Tal vez existan dos formas de abordar la selección de un sitio, partiendo de diferentes puntos de partida. En la primera parte, puede contar con una entidad de tipo desarrollador con conocimiento local de un área potencial y luego desarrollar una propuesta para el mercado de centros de datos y adoptar lo que podría denominarse un enfoque de abajo hacia arriba.
Estos desarrolladores a menudo operan con capital privado, ya que el mercado financiero sigue viendo un fuerte apetito por los centros de datos por parte de los inversores que están empezando a considerarlos en la misma categoría de grado de inversión que los sectores inmobiliarios más tradicionales. Los inversores de capital pueden cubrir el costo de la diligencia debida del sitio, el diseño y el costo legal hasta la etapa de permiso de planificación con el objetivo de una salida gradual una vez que un operador de centro de datos interesado se involucra. El título legal del terreno generalmente no se transfiere hasta que el operador final está listo para adquirirlo. Los acuerdos de opción, el montaje del sitio y el desarrollo son los caminos preferidos de los inversores semilla.
Una opción de compra es una herramienta increíblemente útil para un desarrollador de centros de datos que busca adquirir la propiedad de un sitio para un plan de desarrollo. Varias partes diferentes pueden ser dueñas del terreno que comprende el sitio de desarrollo previsto. El uso de opciones para adquirir estos intereses puede brindar al desarrollador la combinación necesaria de certeza y flexibilidad para salir si no se materializa un comprador final para el plan.
Estos inversores pueden formar una empresa conjunta con el promotor del sitio para atraer clientes finales antes o después de la concesión del permiso de planificación o la etapa de licencia. El modelo en cascada se utiliza a menudo para agrupar a varias partes en una inversión compartida. Es un término utilizado en un Acuerdo Operativo Legal que describe cómo se paga el dinero, cuándo y a quién en el desarrollo de inversiones de capital.
En resumen, una vez que se alcanzan varios hitos predeterminados, el promotor inicial puede recibir una parte más significativa de los flujos de efectivo en proporción al capital invertido cuando se adquirió inicialmente la operación, también conocido como participación promocionada. Cada estructura en cascada es diferente y requiere una experiencia considerable.
La segunda parte de la búsqueda de un sitio para un centro de datos es la entidad de gran escala con una necesidad global y un enfoque regional, que examina lo que podría denominarse un enfoque de arriba hacia abajo. Una vez que estas entidades han identificado su necesidad de mercado, buscan múltiples ubicaciones en diversas jurisdicciones. Muchos agentes inmobiliarios especializados se encuentran en la mezcla de estas dos partes binarias y se relacionan con ambas entidades para cerrar un trato.
Para que un sitio sea exitoso y se convierta en un proyecto de desarrollo y un centro de datos operativo, es necesario considerar y ponderar los criterios de selección del sitio. Con demasiada frecuencia, los costosos descuidos y omisiones en la debida diligencia en la selección del sitio se hacen evidentes durante la fase de construcción y operación.