Por Heather Wyckoff, socia de Schulte Roth & Zabe
Los centros de datos se han convertido en el sector inmobiliario más nuevo y atractivo para la inversión. La infraestructura digital, que ha demostrado ser especialmente resistente durante la pandemia de Covid-19 en comparación con sectores como el de oficinas y la hostelería, sigue ganando impulso. Junto con ello, el interés de los inversores institucionales sigue creciendo.
Exploremos cómo los patrocinadores de fondos de centros de datos pueden dirigir sus barcos hacia el éxito en la recaudación de fondos sin un mapa de términos y estructuras de mercado bien definidos.
Acercándose a un puente levadizo: ¿abierto o cerrado?
Los fondos semilíquidos y de hoja perenne siempre son de interés para los gestores de sectores ilíquidos. Estos fondos ofrecen una forma de generar capital duradero y a largo plazo en una única captación de fondos. Los programas de inversión core y core plus tienden a encajar bien en una estructura abierta debido a su enfoque en la generación de ingresos, largos períodos de tenencia, activos que se pueden valorar fácilmente y un desarrollo y apalancamiento relativamente bajos.
No tan rápido: los inversores que suscriben estas inversiones pueden llegar a la mesa con una preferencia por las estructuras cerradas que predominan en el mercado de captación de fondos inmobiliarios. Confirmar que sus inversores principales están interesados en una estructura permanente será clave antes de firmar el contrato. Identificar una cartera de activos semilla y proporcionar información específica sobre la rapidez con la que se desplegará el capital inicial también son componentes esenciales de un fondo permanente.
Si las estrellas no se alinean para una recaudación de fondos permanente, las estructuras cerradas tradicionales siguen siendo un camino trillado para lanzar su fondo. Y para las estrategias que implican un desarrollo significativo o el uso de apalancamiento, un fondo cerrado es la mejor opción.
Entrando en aguas internacionales: inversión global y marketing global
Los centros de datos se están construyendo en múltiples geografías. ¿Los administradores deberían tratar de crear un único producto que pueda invertir a nivel mundial o recaudar múltiples fondos que inviertan cada uno en oportunidades en una geografía particular? Las consideraciones impositivas y regulatorias en cada jurisdicción significan que las estructuras para invertir en los EE. UU. variarán ampliamente de las de las inversiones en Europa, Asia o Medio Oriente. Los inversores pueden estar más acostumbrados a asignar su capital en categorías según la geografía y les resulta difícil asumir un compromiso global que pueda implementarse en cualquier lugar.
Los fondos también se comercializan cada vez más a nivel mundial entre inversores institucionales de Estados Unidos, Europa, Oriente Medio y Asia, todos los cuales han mostrado interés en este sector. También es fundamental crear una estructura flexible con la capacidad de incorporar fondos de inversión complementarios, fondos paralelos y utilizar vehículos de inversión alternativos u otros vehículos especiales para satisfacer las necesidades fiscales y regulatorias de los distintos inversores.
Los gestores que tienen que elegir entre un único fondo global o varios fondos en zonas geográficas específicas pueden elegir entre lo que más les gusta y lo que menos les gusta. Es posible diseñar una estructura flexible para la asignación de capital que permita tanto compromisos globales como compromisos regionales específicos.
El diseño de una estructura de fondos para marketing global parece presentar un problema de la gallina y el huevo: la estructuración para tipos particulares de inversores puede ser personalizada o compleja, pero la composición de su base de inversores no se conocerá desde el principio.
Para que el marketing global tenga éxito, primero identifique con sus equipos de formación e impuestos la “estructura mínima viable” en cada geografía para poner en marcha el programa. Comience por construir este núcleo esencial y asegúrese de que su estructura tenga la flexibilidad para crear componentes adicionales bajo pedido si los inversores que “se suman a la fiesta” requieren una estructura diferente para acceder al fondo.
La dinámica entre el capitán y el primer oficial: desarrolladores afiliados y gestión de conflictos
Para los desarrolladores del sector que estén interesados en recaudar capital ya sea para sus actividades de desarrollo o para proporcionar liquidez para sus propiedades estabilizadas, tener un fondo afiliado proporciona capital a ciegas cuando de otro modo habrían tenido que recaudar capital acuerdo por acuerdo, o para vender propiedades estabilizadas a un tercero.
¿Cómo reaccionarán los inversores ante un programa de inversión que contemple la financiación o compra de proyectos de una filial? Por un lado, tanto los inversores como los reguladores son sensibles a los conflictos de intereses inherentes que presentan las transacciones con filiales. Pero, por otro lado, dado que hay pocos promotores en este espacio emergente, invertir en un fondo afiliado puede ser una excelente manera de garantizar una atractiva cartera de oportunidades.
Para sortear estos conflictos se necesitan mecanismos que permitan a los inversores tener la tranquilidad de que los conflictos se están identificando, abordando y mitigando adecuadamente, pero no se debe limitar al gestor hasta el punto de otorgarles demasiado control sobre los aspectos básicos de la toma de decisiones de inversión. Un comité asesor de socios limitados (LPAC) debidamente facultado y compuesto por inversores clave será una herramienta fundamental.
¡Atención, camaradas! Inversores ancla
La captación de fondos para inversiones en centros de datos ha adoptado a menudo la forma de una empresa conjunta. Con el aumento de la captación de fondos combinada, los inversores principales (en particular los nuevos patrocinadores de fondos) pueden exigir derechos preferenciales que se asemejen más a una empresa conjunta, como la aprobación de inversiones y el consentimiento sobre decisiones importantes. ¿Cómo se pueden acomodar estos derechos preferenciales en un fondo combinado en el que, de otro modo, la concesión de este tipo de derechos preferenciales no estaría permitida en el mercado?
Una herramienta útil para los gestores puede ser el uso de un fondo de uno solo que, por lo general, invierta junto con los inversores combinados. Esto permite que las condiciones del inversor principal sean independientes. Es necesario considerar cuidadosamente la información que se debe dar a los inversores principales del fondo sobre los efectos posteriores del ejercicio de estos derechos por parte del inversor principal. Esto es especialmente delicado, ya que las obligaciones regulatorias en torno a los derechos preferenciales y las correspondientes divulgaciones están en aumento.
Aguas azules: la sostenibilidad como prioridad
Las necesidades de energía y refrigeración de los centros de datos plantean cuestiones de sostenibilidad que muchos inversores tendrán en cuenta durante el proceso de diligencia debida. Una política ESG bien desarrollada abordará las formas en que un gestor identifica estas consideraciones y las tiene en cuenta durante su proceso de inversión, con la flexibilidad adecuada.
Estas políticas no están exentas de controversias ni de escrutinio regulatorio. Los gerentes deben adaptar adecuadamente las políticas ESG a su negocio y estrategia específicos, asegurarse de que la información sea completa y de que las prácticas descritas en la información se lleven a cabo y se documenten realmente.
Hacia el atardecer
Para los administradores que están planificando la recaudación de fondos para su centro de datos, no hay razón para perderse en alta mar. Con los términos, las estructuras, la flexibilidad y la comprensión de las idiosincrasias del sector adecuados, el mar se abre paso sin sobresaltos. ¡Buen viaje!